首先早知道，办理房本跟物业是没关系的，所以不用通过物业。经过开发商是必须的，因为个人办理房本，是需要开发商出具一些资料的，没有那些资料是无法办理的。
个人办理房子的不动产权证书（以前叫房产证），不是一定要经过开发商，跟物业更是没有关系。为什么这么说？我从两个角度展开。
办证前，房产公司需要做什么？
任何一个楼盘，在交房办证前，都需要经过验收，这个验收分两块：
1、五方主体验收。这个与政府相关部门无关，主要是建设单位组织的施工验收。
2、用地和规划验收。这个有政府部门组织验收，直接涉及不动产权证书办理，主要包括：项目整体是否超出用地红线范围、是否按照《建设工程规划许可证》载明的要求建造、容积率等规划技术指标是否符合要求、停车位布置、物业用房布局是否符合要求等等。
金水世纪城售楼部小编看到很多楼盘无法第一时间办理产权证书，往往是这两项验收没有通过。常见原因有：总建筑面积超过规划核定（即容积率超标）、楼盘超过用地范围，存在违法用地（常见原因是围墙超红线）、未经规划提前审批而改变建筑外立面等等。
房产公司，只有拿到《规划竣工核实书》，才能办理每套房子的不动产权证书。其中，每套房子都需要明确建筑面积（套内面积+分摊面积），由房产公司委托第三方测绘机构完成。算好每套房子对应的土地分摊面积（土地使用权面积根据建筑面积，分摊整幢楼占有的土地面积），同步，据测绘报告，准备好地籍图和分层分户图。
通过以上准备工作，由房产公司申请，不动产登记机构核发每套房子的产权证书，注意，这个是房产公司统一申请办理，此时的产权证的权利人是房产公司名称（即日常再说的大产权证）。自此，关于办理不动产权证书，房产公司所有工作结束，下步就是购房人办证，即“小产证”。
